Energideklaration – ett måste vid försäljning från 2009
Köparens undersökningsplikt
Säljarens upplysningsskyldighet
Utfästelse
Dolda fel
Avtalsfrihet

Energideklaration – ett måste vid försäljning från 2009
Från den 1 januari 2009 måste alla fastigheter vara energideklarerade vid försäljning.

För dig som köpare betyder det att du får husets energieffektivitet redovisad. Dessutom ser du vad säljaren redan har åtgärdat och vad som finns kvar att göra för att spara energi och kostnader. Energideklarationen innefattar bl.a. typ av uppvärmningssystem, varmvattenförbrukning, värmeisolering.

För dig som säljare innebär det alltså att du får en klar bild av husets totala energieffektivitet – med referensvärden från hus med samma förutsättningar. Och du kan också på ett enkelt sätt bilda dig en uppfattning om vilka åtgärder du kan och kanske bör genomföra för att minska energiförbrukningen.

En certifierad energiexpert – knuten till ett ackriditerat företag måste göra energideklarationen. Och det är du som fastighetsägare som ansvarar att för den görs inför en försäljning och som står för kostnaden. Priset kan variera beroende på ort och storlek på fastigheten, men ett riktvärde torde ligga på mellan 5 000 och 7 000 kronor.

Lagen om energideklarationer bygger på ett EG-direktiv. Målet är att minska energianvändningen i byggnader, minska beroendet av importerad energi och minska utsläppen av klimatpåverkande växthusgaser.

De fakta om ditt hus som kommer fram vid energibesiktningen samlas i ett formulär som energiexperten fyller i och skickar till Boverket, där det lagras. Energideklarationen är giltig i tio år. Som fastighetsägare får du en sammanfattning som ska finnas tillgänglig vid försäljning. Den innehåller upplysningar om vilka energibesparande åtgärder du skulle kunna göra, uttryckt i sparad kilowattimme per investerad krona. Det är frivilligt både för dig som säljer och för den som köper att genomföra förbättringarna, men de innebär investeringar som ger både lägre driftkostnader för huset och en bättre miljö.

Vi hjälper dig gärna att kontakta en certifierad energiexpert.

Några användbara länkar:

Listor på ackrediterade företag: www.swedac.se
Formulär för energideklaration: www.boverket.se
Allmänna råd om energibesparingar: www.energimyndigheten.se

Köparens undersökningsplikt
Utgångspunkten är att fastigheten köpes i det skick den faktiskt befinner sig i på kontraktsdagen och att köparen är skyldig att göra en noggrann undersökning av fastigheten. För sådana fel eller skador, som köparen haft möjlighet att upptäcka, kan säljaren inte göras ansvarig. Upptäcker köparen vid sin undersökning fel i fastigheten eller är fastigheten över huvud taget i sådant skick, att fel kan misstänkas, skärps kraven på köparens undersökning. Finns det möjligheter måste han inspektera vindsutrymmen och andra svårtillgängliga utrymmen. Särskild uppmärksamhet bör ägnas fuktskador (speciellt i källare och yttertak), rötskador, skada på vatten- och avloppsanläggningar, sprickbildningar i fasad och grundmur samt skorstensstock. Om det finns symptom på fel som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, åligger det honom att gå vidare med sin undersökning och, om så krävs, anlita en sakkunnig för att fullgöra sin undersökningsplikt.

Även de uppgifter säljaren lämnar påverkar undersökningspliktens omfattning. Om t ex säljaren upplyser köparen om ett misstänkt fel kan det utgöra en varningssignal, som bör föranleda en mer ingående undersökning från köparens sida.

Köparen bör slutligen ha i åtanke att säljaren inte svarar för fel och brister, som köparen borde ha räknat med eller borde ha "förväntat sig" med hänsyn till fastighetens ålder, pris, skick och användning.

Säljarens upplysningsskyldighet
Någon generell upplysningsskyldighet motsvarande köparens undersökningsplikt finns i egentlig mening inte. Avgörande för bedömningen om ett faktiskt fel är relevant eller inte, är om felet är möjligt att upptäcka för köparen. Endast om felet inte är upptäckbart är det relevant. Trots detta kan man ändå säga, att säljaren har en upplysningsskyldighet i så motto, att han dessutom kan bli skadeståndsskyldig om han faktiskt känt till eller borde ha känt till felet, men inte har upplyst köparen härom. Detta följer av köparens rätt till skadestånd p g a säljarens försummelse. Om ett förtigande av ett fel dessutom innefattar svikligt eller annat ohederligt förfarande, går säljaren även miste om rätten att åberopa att köparen inte uppfyllt sin undersökningsplikt.

Det är således i säljarens eget intresse, att han upplyser köparen om de fel eller symptom på fel han känner till eller misstänker finns. Vad som redovisats av säljaren är dessutom inte dolt och kan i normalfallet inte åberopas av köparen.

Utfästelse
Säljaren kan bli bunden av en utfästelse beträffande fastighetens skick. De rättsfall som finns visar att säljaren blir ersättningsskyldig enbart om han gjort en klart uttalad och specificerad utfästelse beträffande fastighetens skick. Allmänt lovprisande eller generella uttalanden betraktas ej som utfästelser.

Dolda fel
De fel som säljaren kan bli ersättningsskyldig för är således sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka. Det gäller även om säljaren själv inte kände till felet - s k dolda fel. Det är svårt att enkelt definiera detta begrepp, men i princip är det fråga om fel som vare sig säljare eller köpare kände till som köparen vid en mycket noggrann undersökning av fastigheten inte kunnat upptäcka och inte heller borde ha räknat med på grund av fastighetens ålder, pris och skick.

Avtalsfrihet
Avtalsfrihet råder mellan parterna om ansvaret för fastighetens skick, varför man kan avtala om annan ansvarsfördelning. Denna information redovisar kortfattat den ansvarsfördelning som jordabalken föreskriver och som gäller om inte annan ansvarsfördelning inte särskilt avtalats.